市住房城乡建设局关于对2011年度市区前期物业管理招投标项目督查情况的通报

各市、区住建局,苏州工业园区国土房产局,各物业服务企业、相关房地产开发企业：

为认真落实党的群众路线教育实践活动精神，进一步加强对前期物业管理行为监管，督促前期物业合同双方主体依合同履约，推进物业行业健康有序发展，近期我局会同项目所在地区物业行政主管部门、市物业管理协会，对2011年度市区前期物业管理招投标项目进行专项督查，现就专项督查的有关情况通报如下：

一、基本情况

2011年度市区前期物业管理招投标项目共107个，除未交付及2013年已经督查过的项目外，此次共督查67个项目，其中有7个项目被书面要求整改。具体为姑苏区14个项目，其中苏州兴诚物业有限公司管理的“金亿城”和苏州市友联物业管理有限公司管理的“官庄前花园（官庄前小区）”被要求整改；吴中区18个项目，其中苏州市豪杰物业管理有限公司管理的“运河水岸（康悦家园）”和苏州市万和物业管理有限公司管理的“临湖住宅小区（太湖郡）” 等2个项目被要求整改；相城区13个项目，其中苏州优尼科物业管理有限公司管理的“金艺百汇广场”和苏州市金星物业管理有限公司管理的“花好月圆”等2个项目被要求整改；苏州工业园区17个项目，其中广州中奥物业管理有限公司苏州分公司管理的“融美雅苑（优山美地公馆）”被要求整改；苏州高新区5个项目。

二、存在的主要问题

在督查中发现部分项目存在以下主要问题：

1．项目承接查验不规范。部分项目未按照规范进行承接查验，设施设备的质量问题没有及时发现或者没有得到整改就忙于承接，造成后期管理责任不清。如吴中区“运河水岸（康悦家园）”项目、姑苏区“官庄前花园（官庄前小区）”项目。

2．服务人员配置不足。不能按约履行合同，人员配置不到位，部分项目配置的物业服务人员明显少于项目招标时承诺数量。部分技术人员专业化水平较低，遇到突发性技术问题不能及时有效解决，电梯、电工、消控等岗位操作人员没有有效的上岗证。如苏州工业园区“融美雅苑（优山美地公馆）”项目、姑苏区“金亿城”项目等。

3．设施设备管理水平不高。部分项目设施设备未建卡建档、无运转记录。物业服务企业、开发建设单位、保修单位之间缺少有效的沟通和制约，物业企业、开发单位对保修期内的设施设备保修质量缺少有效的监管，造成维护保养不到位，个别项目处于失管状态。物业服务企业在服务过程中“重表面、轻隐蔽”的现象较为普遍，在提供服务时注重保洁、秩序维护、绿化等易于被业主感受或察觉到的工作，轻视在地下、建筑主体内部的设施设备的保养维护。

4．消防系统存在安全隐患。有些项目存在消防电话不通、消防控制柜关闭、消防（喷淋）泵关闭等现象，一旦发生火灾事故，消防系统不能正常运行，存在较大的安全隐患。如吴中区“临湖住宅小区（太湖郡）”项目、相城区“金艺百汇广场”项目、相城区“花好月圆”项目等。

    三、通报表扬

1．由苏州鼎立物产有限公司开发建设，苏州人居资产物业管理有限公司提供服务的苏州工业园区“蝴蝶湾花园”项目。

2．由苏州工业园区建屋发展集团有限公司开发建设，苏州工业园区建屋物业发展有限公司提供服务的工业园区“月亮湾建屋广场（紫金东方商务广场）”项目。

3．由华润置地（苏州）发展有限公司开发建设，苏州华润置地物业管理有限公司提供服务的相城区“橡树湾”项目。

四、通报批评

1．由苏州融邦房地产开发有限公司开发建设,广东中奥物业管理有限公司提供服务的工业园区“融美雅苑”项目，中控室无专人值守、没有消防记录，喷淋泵关闭，存在安全隐患。

2．由苏州市永乐置业有限公司开发建设,苏州市万和物业管理有限公司提供服务的吴中区“临湖住宅小区（太湖郡）”项目，项目经理无项目经理证、中控值班人员无上岗证，无工作制度、无记录表单；消防控制柜完全关闭，不能正常工作，存在极大安全隐患，电梯三方通话示通，现场管理失控。

3．由苏州珠江置业有限公司开发建设,苏州市豪杰物业管理有限公司提供服务的吴中区“运河水岸（康悦家园）”项目，承接查验不规范，设施设备后期管养不到位，中控值班人员无上岗证。

4．由苏州盛奇置地有限公司开发建设,苏州兴诚物业有限公司提供服务的姑苏区“金亿城”项目，消防泵房失管，配电房无专人值守，中控值班人员无上岗证，消防故障误报没有处理，存在安全隐患。

5．由苏州嘉城置业有限公司开发建设,苏州市友联物业管理有限公司提供服务的姑苏区“官庄前花园（官庄前小区）”项目，电梯、消防等设施设备管理专业人员未到位，未按规定进行项目承接查验，项目现场管理秩序混乱，卫生保洁不到位。

6．由苏州市金艺置业有限公司开发建设,苏州优尼科物业管理有限公司提供服务的相城区“金艺百汇”项目，项目未办理相关手续更换物业服务企业，中控值班人员业务不熟悉，消控设备存在安全隐患。

7．由苏州市相城区恒顺置业有限公司开发建设,苏州市金星物业管理有限公司提供服务的相城区“花好月圆”项目，消防系统不能正常使用，中控值班人员未参加培训，相关制度未建立，没有应急预案，技术人员专业水平低。

五、诚信分处理

依据《苏州市物业服务企业信用信息管理办法》的有关规定，分别给予苏州人居资产物业管理有限公司、苏州工业园区建屋物业发展有限公司、苏州华润置地物业管理有限公司2014年度诚信加3分，分别给予相关项目经理2014年度诚信加2分。

分别扣减广东中奥物业管理有限公司、苏州市万和物业管理有限公司、苏州兴诚物业有限公司、苏州市友联物业管理有限公司、苏州市金星物业管理有限公司2014年度诚信分5分，分别扣减相关项目经理2014年度诚信分2分；扣减苏州市豪杰物业管理有限公司2014年度诚信分3分，扣减项目经理2014年度诚信分1分；扣减苏州优尼科物业管理有限公司2014年度诚信分6分、项目经理2014年度诚信分2分，约谈物业服务企业负责人。

六、下一步工作要求

1．对督查中发现的问题，督查组已现场要求整改，对问题严重的现场发出书面整改通知，规定了整改时限。相关物业服务企业应当制订整改方案，排出整改时间表，认真整改。在规定时间内不整改或整改不到位的将加倍扣减企业和项目经理诚信分，暂缓企业资质升级（延续）、优秀评比、承接新的物业服务项目；属于开发建设单位问题的应当由开发建设单位进行整改，物业服务企业应当予以配合和协助，不整改或整改不力的不得进行新项目前期物业招投标，并记入开发企业诚信档案。相关区物业行政主管部门要对存在问题的项目整改情况做好跟踪督促，并将整改情况及时报送我局。对存在严重安全隐患的项目，还应当通报给属地政府安全生产部门挂牌督查。

2．认真落实物业承接查验监管制度。前期物业管理承接查验工作既关系到前期物业管理的顺利交接，也关系到今后设施设备的良性运转，开发建设单位和物业服务企业要充分认识到承接查验工作的重要性，要严格按照住建部《物业承接查验办法》的要求进行承接查验，对存在问题必须制订后续整改方案，落实整改主体责任。今后凡没有履行承接查验手续，或对存在问题没有整改方案的项目，物业服务企业不得进驻提供服务。各市、区住建(房产)部门应当加强对物业承接查验工作的指导、检查，以及承接查验的备案受理。对承接查验工作不重视的开发建设单位、物业服务企业要通报批评、责令整改，并记入企业诚信档案。

3．认真履行物业服务合同。物业服务企业要对照前期物业管理合同约定的服务标准和等级，按约履行，不得随意减少服务人员数量、降低服务标准，应在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况公示，接受监督。

4．加强专业人员技术培训，提高设施设备管理水平。物业服务企业要提高对设施设备管理的重视程度，加大对物业服务专业人员业务技能培训力度。市物业管理协会应当完善物业专业技术人员和项目经理的培训工作机制，加快企业急需人才的培训工作进度。物业服务企业应当建立设施设备档案，健全维护保养记录，档案记录填写和保存的责任落实到人，记录要全面、准确、规范、连续。

5．各市、区物业行政主管部门要加强对前期物业招投标项目的日常检查和监管，对项目存在的安全隐患，及时与当地政府有关部门做好沟通和报告，协助有关部门采取有效措施，做好相关工作。要将物业服务项目的检查、督促、考核制度化、常态化，通过日常检查和考核，督促企业认真履行服务合同，提高服务质量。